Hai phương pháp định giá đất nền để tránh sập bẫy sốt ảo

Dưới tác động của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới phân khúc đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện. 

Nhận định về cơn sốt đầu tư đất nền khu vực vùng ven Hà Nội thời gian gần đây, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp, cùng với đó là thủ tục pháp lý phức tạp đã làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. 

Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có không ít các dự án đất nền phát triển tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút  đầu tư. 

Tuy nhiên, với dòng sản phẩm này, thị trường ghi nhận nhiều mức giá khác nhau. Trong đó, không ít trường hợp đất nền “nhảy giá”, sốt ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Do đó, khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư phải có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất đó.

Theo bà Vân, khi định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư. Một là làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?

Hai là làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoai thành?

Đối với tình huống số thứ nhất, bà Vân cho rằng, nhà đầu tư có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị như sau.

Thứ nhất là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị đất bằng phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất.

Sau đó, người định giá sẽ tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó, người định giá sẽ quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, người định giá sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. 

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. 

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường. 

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, người định giá sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án này.

Đối với tình huống số hai, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng. Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa trên các giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao. 

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, thì chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra các chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản và tránh tâm lý đám đông, bà Vân nhấn mạnh.